Совсем недавно произошли революционные изменения в сфере арендных отношений. 25 января 2013 года Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ внес ряд значительных дополнений в свое постановление по аренде от 17.11.2011 №73, тем самым, разрешив многолетние споры. В связи с этим мне бы хотелось подробнее остановиться на новшествах, которые вы можете использовать при составлении своих договоров аренды, и которые помогут сделать ваш бизнес более выгодным.
Здравствуйте! Я Анастасия Десятова и я готова ответить на любые ваши вопросы
Можно ли увеличивать арендную плату чаще, чем один раз в год?
Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Указанные положения вызывали массу вопросов из-за различных подходов к их пониманию.
Доминантной была позиция Высшего Арбитражного Суда РФ, высказанная в 2002 году в пункте 11 информационного письма от 11.01.2002 №66: твердый размер арендной платы или порядок ее исчисления нельзя изменять чаще одного раза в год ни по соглашению сторон, ни в одностороннем порядке. Тем не менее, находились некоторые нижестоящие суды, которые воспринимали статью 614 ГК РФ иначе и считали, что арендная плата может меняться чаще одного раза в год по соглашению сторон.
{spoiler title=пример из практики}
Между ЗАО «АЙ энд АЙ ХОЛДИНГ» и ЗАО «МНПО «СПЕКТР» возник спор о законности дополнительных соглашений, предусматривающих увеличение арендной платы. Первое дополнительное соглашение было подписано в январе 2008 года, а второе – в феврале того же года.
ЗАО «АЙ энд АЙ ХОЛДИНГ» полагало, что указанные дополнительные соглашения недействительны, поскольку произошло неоднократное увеличение арендной платы в течение года, что противоречит пункту 3 статьи 614 ГК РФ. Рассмотрев спор, суд позицию ЗАО «АЙ энд АЙ ХОЛДИНГ» посчитал неверной и поддержал ЗАО «МНПО «СПЕКТР» по следующим основаниям:
1) стороны воспользовались принципом свободы договора и установили свой механизм изменения договора аренды: «размер арендной платы может быть изменен исключительно по соглашению сторон, оформленному в виде приложения к договору, подписанному надлежаще уполномоченными представителями»;
2) дополнительные соглашения были подписаны обществом добровольно, без возражений и замечаний;
3) установленный пунктом 3 статьи 614 ГК РФ запрет не ограничивает право сторон достигать соглашения об изменении ранее заключенного между ними договора аренды. А запрещает определять в договоре аренды такие условия, при которых у сторон чаще одного раза в год могла бы возникнуть обязанность заключить соглашение об изменении ранее заключенного между ними договора аренды в части арендной платы.
{/spoiler}В 2013 году Высшей Арбитражный Суд РФ, учитывая практику нижестоящих судов, пересмотрел свои взгляды и внес ясность в решение вопроса об изменении арендной платы:
1) размер арендной платы может быть изменен чаще, чем один раз в год по соглашению сторон, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в договоре отсутствует.
2) если законом или договором предусмотрено право арендодателя менять арендную плату в одностороннем порядке, то он вправе это делать не чаще одного раза в год.
Таким образом, Высший Арбитражный Суд РФ позволил сколько угодно раз изменять размер арендной платы по соглашению сторон. При этом арендодателям нужно учитывать то, что в договоре не должно быть условий, при которых у арендатора возникала бы обязанность чаще одного раза в год заключать подобные соглашения об увеличении арендной платы. Такие положения договора могут быть расценены судом как злоупотребление правом.
Что нужно учитывать арендодателю при одностороннем изменении арендной платы?
Если договором или законом предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять арендную плату, то ему необходимо учитывать несколько важных ограничений.
Первое, на что я уже обращала ваше внимание в предыдущем разделе, арендодатель вправе изменять арендную плату в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Второе и самое главное - арендодатель не должен злоупотреблять своим правом на одностороннее изменение арендной платы. Для этого установлено правило: если в результате одностороннего изменения арендная плата изменится непропорционально изменению средних рыночных ставок арендной платы за аналогичное имущество, то суд должен отказать во взыскании арендной платы в размере, который превышает размер средних рыночных ставок. Такое повышение, не зависимо от того происходит оно раз в год или реже, будет являться злоупотреблением правом.
Хотелось бы отметить, что практики успешного применения статьи 10 ГК РФ (злоупотребление правом) на сегодняшний день крайне мало, тем не менее, отдельные решения найти можно.
{spoiler title=пример из практики}
Между муниципальным учреждением и индивидуальным предпринимателем был заключен договор аренды муниципального нежилого помещения. По договору арендная плата определялась расчетным путем, исходя из суммы МРОТ, установленной законодательством РФ. Но в другом пункте договора сказано, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы на основании решения Думы города Бийска.
Арендодатель в одностороннем порядке увеличил арендную плату дважды – в январе и в феврале 2008 года более чем в 2 раза на основании решения Думы города Бийска. Индивидуальный предприниматель посчитал такое увеличение арендной платы незаконным и необоснованным, поэтому обратился в суд.
Суд, рассмотрев спор, пришел к выводу, что действия муниципального учреждения являются злоупотреблением правом, поскольку увеличение арендной платы не было связано с изменением ставок или МРОТ, используемых при расчете размера арендной платы. Размер арендной платы должен быть увеличен не произвольно, а в разумных пределах.
{/spoiler}Что вы знаете об обеспечительном платеже?
Конечно, обеспечительным платежом при предоставлении недвижимости в аренду никого не удивить – такая практика уже давно себя зарекомендовала. Многие арендодатели требуют от арендаторов внести разовый платеж в качестве гарантии исполнения ими своих обязательств по договору аренды и сохранению арендуемого имущества.
К слову, этот вид гарантии прямо законом не урегулирован и в ГК РФ не поименован, поэтому вы можете проявить полную свободу и дать простор фантазии в изложении его условий, в том числе в выборе наименования такого платежа.
{spoiler title=возможные наименования}
Наиболее часто вы можете встретить такие наименования, как «обеспечительный платеж» или «гарантийный платеж». Возможны и другие названия: депозит, обеспечительный депозит, гарантийный взнос, гарантийная плата, страховой депозит, гарантийный фонд и другие.
{/spoiler}Обеспечительный платеж может быть различных видов в зависимости от того, для каких целей вы включаете его в свои договоры. Наиболее часто встречаются обеспечительные платежи, которые носят компенсационную функцию. Например, такие платежи вносятся на случай причинения ущерба имуществу арендодателя или в целях его зачета за последние месяцы аренды.
{spoiler title=пример условия в договоре}
По договору аренды с одной известной торговой сетью обеспечительный платеж засчитывался в счет оплаты арендной платы за последний полный месяц аренды либо подлежал возврату арендатору. Также по данному договору арендодатель был вправе производить вычеты из суммы обеспечительного платежа в случае наличия задолженности арендатора по арендной плате или в случае причинения в результате виновных действий арендатора ущерба арендованному имуществу.
{/spoiler}Некоторые арендодатели придают обеспечительному платежу штрафную функцию, например, на случай досрочного расторжения договора по вине арендатора. Реже встречаются договоры, по которым обеспечительный платеж вносится для того, чтобы зачесть его в счет погашения неустойки за просрочку арендной платы.
{spoiler title=пример условия в договоре}
По желанию одного из наших клиентов мы включили условие о том, что в случае если договор будет расторгнут ранее установленного срока по вине арендатора (невнесение арендной платы, если в отношении арендатора возбуждено дело о банкротстве и т.д.), арендодатель вправе удержать размер обеспечительного платежа в качестве штрафа за нарушение обязательств по данному договору.
{/spoiler}Для того чтобы избежать каких-либо неприятностей, советую вам прямо прописывать в договоре условие о возможности зачета суммы обеспечительного платежа в счет погашения неустойки или в качестве штрафа за неисполнение арендатором своих обязательств по договору. Эта рекомендация вызвана тем, что на практике не сложилось единого подхода к решению вопроса о том, может ли арендодатель произвести подобный зачет на основании статьи 410 ГК РФ, если договором такой возможности не предусмотрено.
{spoiler title=о зачете обеспечительного платежа в счет погашении неустойки или в качестве штрафа}
Казалось бы, что видимых препятствий к такому зачету нет: оба обязательства качественно сопоставимы – являются денежными, а обеспечительный платеж имеет особую правовую природу и изначально предназначен на случай нарушения арендатором своих обязательств по договору.
Но, тем не менее, в отсутствии условия в договоре о зачете обеспечительного платежа в счет погашения неустойки или в качестве штрафа многие арендаторы не соглашаются с произведенным зачетом и обращаются в суд с требованием о возврате обеспечительного платежа.
В таком случае арендодателю не стоит сильно беспокоиться. Главное – вовремя заявить встречный иск о взыскании неустойки за просрочку оплаты арендной платы или штрафа за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору. И суд сам произведет зачет встречных требований.
{/spoiler}Вы можете при составлении своего договора аренды воспользоваться одним из вышеперечисленных видов обеспечительного платежа, либо придумать свой, который будет соответствовать вашим потребностям. Но в любом случае важно как можно подробнее изложить условия внесения, зачета и возврата обеспечительного платежа, чтобы в дальнейшем не возникло каких-либо трудностей.
Это далеко не все хитрости, которые важно учитывать при составлении договора аренды. Если вы действительно заинтересованы в налаживании выгодных отношений с арендаторами и стремитесь максимально увеличить прибыль от сдачи недвижимости в аренду, то вам просто необходимо продолжить знакомиться с хитростями девелопмента в разделе, посвященном управлению недвижимостью – «Секрет эффективного управления недвижимостью». В этом разделе я поделюсь с вами практикой моей компании по составлению, изменению и расторжению договоров аренды, увеличению арендной платы, содействию в выселении арендаторов, государственной регистрации и решению других интересных вопросов, связанных с недвижимостью.
